【IKEDA隊長が解説】自宅でカフェを開きたい人は要注意？土地探しで知っておくべき「用途地域」の話

皆さん、こんにちは！池田隊長です。

これから土地を購入して家を建てる方の中には、 「将来は自宅の一部で小さなカフェをやりたいな」 「趣味を活かしたこだわりのショップを開きたい！」 といった素敵な夢をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか？[00:26]

でも、ちょっと待ってください！

実は、「家を建てる土地」ならどこでも自由にお店が開けるわけではありません。[00:48] それを決めているのが、今回お話しする「用途地域（ようとちいき）」という街のルールです。

将来の夢を叶えるために絶対に知っておきたい「用途地域」の基本について、分かりやすく解説していきます！

建物のルールを決める「用途地域」とは？

私たちの住む街は、無秩序に建物が建てられているわけではありません。 「ここは静かに暮らすための住宅街にしよう」「ここは商業施設を集めよう」「ここは工場を建てるエリアにしよう」といったように、行政によって都市計画が定められています。[00:54]

このエリア分けのことを「用途地域」と呼びます。 用途地域によって、建てて良い建物の種類や、建ぺい率（土地に対してどれくらいの広さの家が建てられるか）、容積率、建物の高さなど、様々な制限が決められているのです。[01:06]

例えば、東京都内の閑静な住宅街で最も多いのが「第一種低層住居専用地域」と呼ばれるエリアです。[02:18]

おかにわ建設がある西東京市の都市計画図（地図）を見てみると、緑色に塗られている部分がこの「第一種低層住居専用地域」。西東京市の大部分が、この静かな住宅地域に指定されていることが分かりますね。[03:30]

「第一種低層住居専用地域」でカフェは開けるの？

では、この「第一種低層住居専用地域」で、将来カフェなどの店舗を開くことはできるのでしょうか？

結論から言うと、「小規模な店舗併用住宅」であれば可能ですが、厳しいルールがあります。[04:47]

このエリアでは、建物を「丸ごと全部」店舗にすることはできません。[04:36] あくまで「住居」がメインであることが大前提となり、店舗部分の広さは**「50平方メートル以下」かつ「建物の延べ床面積の半分（1/2）以下」**でなければならない、という決まりがあるのです。[04:52]

たとえば、延べ床面積が100平方メートル（約30坪）の家を建てる場合、お店として使えるのは最大でも50平方メートルまで。残りの半分以上は、必ず居住スペースにしなければなりません。[05:03]

「将来は1階を広々としたカフェにして、2階にちょこっと住めればいいかな〜」なんて思っていても、この用途地域の土地を買ってしまうと、その夢は法律上実現できなくなってしまうのです。[05:31]

時代に合わせて少しずつ変わるルール

基本的には上記のように厳しい制限がある用途地域ですが、最近は少しずつ柔軟な運用も始まっています。

たとえば、高齢化社会が進む中で「歩いて行ける距離に買い物できる場所がないと困る」という声が増え、平成28年には規制緩和により「第一種低層住居専用地域」でも一定の条件を満たせばコンビニエンスストアの建築が認められるようになりました。[06:24]

さらに令和3年には、国から各自治体（行政）に向けて、「地域の生活に必要な店舗（日用品の販売店や飲食店など）であれば、自治体の判断で柔軟に認めていこう」というアナウンスも出されています。[06:54]

「この街の高齢者向けに、こんな飲食店をやりたい」といった地域に寄り添うプランであれば、行政への相談次第で将来的に認められる可能性もゼロではありません。[07:33]

まとめ：土地探しは「将来の暮らし」を見据えて

土地を探す際、日当たりや駅からの距離、価格などに目が行きがちですが、「その土地で、将来どんな暮らし（事業）をしたいか」によって、選ぶべき用途地域は大きく変わってきます。[08:13]

用途地域は、建物の高さや広さにも直結する非常に重要なルールです。[08:25] 「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないために、土地探しの段階から私たちのような家づくりのプロにぜひご相談ください。

おかにわでは、不動産事業（おかにわの不動産）と建築設計の両方の視点から、お客様の理想の暮らしを叶える土地探しを全力でサポートいたします！