【IKEDA隊長が解説】月々の返済が減る？新制度「残価設定型住宅ローン」の仕組みとメリット・注意点
「残価設定型ローン」と言えば、車を購入する際にお耳にされた方もいらっしゃるのではないでしょうか？
将来、車を下取りに出した場合の下取り額をあらかじめ設定し、その分を差し引いた金額に対してローンを組む方法で「残クレ」なんていう通称で呼ばれている制度です。
この仕組みの住宅版とも言えるのが「残価設定型住宅ローン」です。
この制度のメリットは何といっても月々の返済額を軽減できること。
物価高のこのご時世……家計に余裕がないときや、教育費が必要な子育て期など、住宅ローンの返済を抑えられのは魅力ですよね。
ただ、「残価設定型住宅ローン」には利用条件や留意点もあります！
メリットとデメリットを踏まえたうえで慎重に検討していただくためにもこの動画をぜひご覧ください。
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これから住宅ローンをお考えの方はぜひ参考になさってくださいね。
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IKEDA隊長コラム https://www.okaniwa.jp/blog_ikeyan/
皆さん、こんにちは！池田隊長です。
マイホームを取得する際、多くの方が利用する「住宅ローン」。しかし昨今のインフレや物価上昇により、「家が高くて手が出ない…」とお悩みの方も多いのではないでしょうか？[00:29]
実は今、そんな状況を打破するかもしれない新たな住宅ローン制度「残価設定型住宅ローン」の導入が検討されています。[05:06]
今回の記事では、現段階で分かっているこの新制度の仕組みやメリット、そして気をつけるべき留意点について、分かりやすく噛み砕いて解説していきます！
なぜ今、新しい住宅ローンが検討されているのか？
制度の解説に入る前に、まずは背景を知っておきましょう。
特に私たち岡庭建設がある都市部（東京エリア）などでは、土地の価格も建築費も大きく上昇しています。ここ5〜6年の間に、建物の価格が3割〜4割も高騰している現状があります。[01:34]
これに伴い、平均年収と住宅価格の間に「乖離（ギャップ）」が生まれ、これまでの借入限度額やローンのあり方では対応が難しくなってきました。[02:43]
実際に、「フラット35」でおなじみの住宅金融支援機構でも、2026年4月から融資限度額が8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられる方向で進められています。[04:13] また、月々の返済負担を減らすために、35年ではなく「フラット50（50年ローン）」を選択される方も増えてきているのです。[03:21]
新手法「残価設定型住宅ローン」とは？
「でも、本当に50年も払い続けられるの？」と不安に思う方もいらっしゃいますよね。そこで新手法として登場してきているのが、「残価設定型住宅ローン」です。[05:03]
これまでの住宅ローンは、借り入れた金額を全額そのまま長期間かけて返済していくのが当たり前でした。[05:17]
しかし近年は住宅の「長寿命化」が進み、数十年経っても建物の価値がゼロにならない時代になっています。そこで、建物の将来の価値（残価）を借入額から差し引き、その残りの部分だけを分割して返済していくというのが、この制度の大きな仕組みです。[05:39]
住宅ローンで返済する元本部分が減るため、月々の返済額を大きく減らすことができる画期的なシステムなのです。[06:09]
利用するための条件は「長期優良住宅」
では、どんな家でもこのローンが使えるのかというと、そうではありません。
残価設定型住宅ローンを利用する際の大きな条件として想定されているのが、「長期優良住宅」であることです。[07:29]
長期優良住宅とは、国が定めた厳しい基準（耐震性能、省エネ性能など）をクリアした認定住宅のことです。[07:46]
また、最も重要なポイントが「維持管理（メンテナンス）」が義務付けられている点です。[06:47]
人間が健康診断を受けて長生きするように、定期的なメンテナンスを行うことで建物の健康状態を維持し、長持ちさせる。だからこそ、数十年後にもしっかりと「価値（残価）」が認められるというわけです。[08:05]
残価設定型住宅ローンのメリットと留意点
現段階で想定されているメリットと、気をつけるべきポイントをまとめました。
嬉しい3つのメリット
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月々の返済が軽くなる: 建物の残価部分を差し引いてローンを組むため、毎月の支払い負担を抑えられます。[08:59]
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良質な住宅を取得できる: 長期優良住宅が条件となるため、必然的に高性能で長持ちする良い家に住むことができます。[10:41]
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下落リスクへの対策（ノンリコース）: 将来、家を売却して残価を精算する際、万が一市場価値が下がっていて売却益で返しきれなかったとしても、その差額を返済しなくてよい（ノンリコースローン）という保険制度のような仕組みも検討されています。[10:14]
気をつけるべき留意点
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総支払額の違いを理解する: 月々の返済は減りますが、最終的な利息負担や総支払額が通常のローンとどう変わるのか、制度設計をしっかり理解する必要があります。[10:58]
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メンテナンス費用の準備が必要: 長期優良住宅は維持管理が義務です。家を長持ちさせるための定期点検や、必要な修繕コスト（メンテナンス費用）が必ずかかることを念頭に置いておきましょう。[11:17]
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「出口戦略」を考えておく: ずっと住み続けるのか、あるいは将来売却して住み替えるのか。これまでの「ローンを払い終えてずっと住む」というスタイルから、将来のライフスタイルに合わせた出口（ゴール）を考えておく必要があります。[11:51]
まとめ＆限定資料プレゼントのお知らせ
日本の住宅の質が高まり、欧米のように建物の価値を保ちながら住み継いだり、住み替えたりする新しい時代がやってこようとしています。[12:15]
まだ確定していない制度ではありますが、これから家づくりをされる方は「こんな新しい選択肢が増えるんだな」ということをぜひ知っておいてくださいね。
