IKEDA隊長コラム

2018.11.30マンションの老朽化問題

11月２９日の朝日新聞に「避けられぬ　マンション老朽化」の記事が取りげられていました。

特に私達の街である東京は、共同住宅比率、マンション比率も高いため深刻な問題に今後なりえます。

住宅の場合は老朽化した場合に、リフォームする、建て替えるなどの選択肢がありますが、マンションの

場合は数多くの住民がいます。

【何が問題か・・・】

マンションを建て替えるなどの議決は区分所有法で４／５の住民の賛成が必要とされていてこの議決がされ

なければ建て替えることができません。

住民の方々もそれぞれ、資産の保有については人それぞれですから、費用を捻出出来る人とそうでない人も

いることになります。ですから、マンションの維持管理具合にもよりますが、日々メンテナンスをして建物

の健康チェックをして、長寿命化を計ることがとても重要になりますね。

【とは言え、マンション所有者には必ず訪れる課題】

長寿命で住んでいくことができたとしても、必ず建て替える時がやってきます。

その時にこの議決の問題と建て替える事が可能なのか・・・・という大きな課題がやってきます。

朝日新聞の記事では、あるマンションは建て替えに成功した例が掲載されています。

それは、再建築する場合、現在のマンションの世帯数以上の計画が可能（容積率に余裕があった）であり、

持ち出す費用が、建て替え費用まで至らず、１世帯平均６００万円程度で済んだそうです。平均６００万円

なら、可能性は高まりますよね。（ただ、ココがマンション、共同住宅の分からない所）

ですが、必ずしも容積率が余っているわけではなく、容積率一杯に建設されている場合、再建築しても同じ住戸数

になるケースもあり、その場合はまるまる建設費用が必要となり、住民全員が合意に至らないケースもでてきます。

となると、老朽化が進み・・・・。

【もう一つのマンション課題】

アキヤラボに取り組む岡庭建設ですが、当然ながら、高齢化社会、人口減少から空き家は増えてきます。

マンションからも住民が減っていきます。特に管理費を収め維持修繕をしていくわけですが、住人が減り、減少分の

上乗せや工事価格の上昇などで、今後は管理費増額に・・・・ということも考えられます。

今後は、購入検討者は購入価格だけでなく、管理費は上昇していくと理解しながら検討していくこと、既に住んでいる

方々は、団地内で先を見据えたマンションのあり方を住民の方々と共有しておくと共に、魅力あるマンション団地を

形成し人が住み続けたいマンションにしていくことが必要でないかと個人的に感じています。

【では　戸建の場合は】

戸建ての場合は、維持管理費を積立して人は少ないですが、マンション同様に管理人して積立、するなどして

定期的に負担なく建物の修繕をしていくことをおすすめします。普段から健康診断をして戸建住宅も健康状態を

保つことが住まいの長寿命化につながり、修繕していくことで健康を害した以上に費用を抑えることができます。

いずれにしても、人と同じで最期はやってきます。その時のことを考え住宅資産を所有することが今後必要です。

マンションが良いのか、戸建てが良いのか・・・。これは予算や人の価値観によって異なります。

迷っている際には、相談箱からご相談くださいね。

岡庭建設では→「おうちクリニック」で建物の健康維持！に取り組んでいます。

隊長

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