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2024年から、新NISA制度が始まります。 NISAについては何度か書いていますが、2024年から新制度が始まりますので、改めて書いていこう思います。 なぜ、いまNISAやiDeCo等の投資が話題になっているのでしょうか？ 不況、物価上昇、円安等が続いている中、株価はじわじわ上がっています。平均所得もここ30年変化なしです。 平均寿命も上がり、老後といわれる期間がどんどん長くなっています。 公的年金だけで安定した生活する事が、正直不安です。 となると、自分で何とかすることを考えていかないといけません。 そのうちの一つが投資です。 NISAやiDeCoはその投資の方法なわけですが、色々優遇措置があるので、利用したほうが得ではないかと思えます。 当然リスクもありますので、盲目的におすすめというわけではないのですが、しばらくお付き合いください。  豊村 岡庭グループでは、土地や建物からファイナンシャルプランニングまで幅広いサービスを行っています その１、その２、その３、その４、その５、その６、その７、その８、その９、その１０、その１１  

2024年から変わるタワマン節税ですが、どのように変わるのか？ 今まで書いてきたように、相続税における評価額が、市場価格とくらべると著しく低くなる。 これが、節税のポイントです。 ここにメスが入り、評価額は市場価格の6割を限度とすることになります。 前述の計算でいうと ≫死亡時に借金がまだ8000万円残っていて、マンションの市場価格が9000万円であり、他に財産が3000万円あったとします 市場価格の6割ですから、9000万×0.6＝5400万円 5400万＋3000万‐8000万＝400万に相続税が課されることになります。 これが始まるのが、2024年1月からですので、今タワマンを持ってる人は、年内に贈与したほうが良いかもしれないですね。 でも、良くも悪くもこの節税ができたから、タワマンを買った人もいるわけで、そういう人たちがいなくなったら、タワマンが売れなくなって、市場価格も下がるってことも考えられますね。景気にはよくないのでは？  豊村 岡庭グループでは、土地や建物からファイナンシャルプランニングまで幅広いサービスを行っています その１、その２、その３、その４、その５、その６

タワマン節税とは何か、おわかりいただけましたでしょうか？ 首都圏にタワーマンションがいっぱい建っていて、すぐに売れちゃって、お金持ちがたくさんいるんだなって思ってました。 でも、この節税方法を使って、借金をして何部屋もタワマンを購入して、人に貸して家賃を借入金の返済に充てる人も結構いるわけです。 借金をするには普通担保と返す当てがあるかどうかが必要です。タワマンなら、市場価値がそれほど下がらないので、担保価値が充分にあり、家賃で返済できるので、条件は備わっています。 これは、相続だけではなく贈与についても同じことが言えます。持ってるタワマンを親族に贈与するときに、借金も一緒に贈与する負担付贈与という方法をとれば、贈与税の負担が軽減されます。ただし贈与した親の方に、所得税がかかる場合もあるので、注意が必要です。 そんなタワマン節税、いつまでも国が放置しているわけもなく、2024年からは状況が変わります。 続きます 豊村 岡庭グループでは、土地や建物からファイナンシャルプランニングまで幅広いサービスを行っています その１、その２、その３、その４、その５、その６

さて、前振りが長かったですが、タワマン節税とは何かです。 自宅としてだけではなく、賃貸用にタワーマンションを購入した場合。仮に1億円の借金で、1億円の物件を購入したとします。購入後何年か経って、購入した人が亡くなり、相続税の計算をすることになります。死亡時に借金がまだ8000万円残っていて、マンションの市場価格が9000万円であり、他に財産が3000万円あったとします。 とすると　マンション9000万＋財産3000万‐借金8000万＝4000万に相続税が課せられそうですが、違います。 前述の通り、相続の時にマンションは市場価格ではなく評価額で計算します。仮に市場価格の半分とすれば、4500万ぐらいになります。 とすると、マンション4500万＋財産3000万‐借金8000万＜0円　となり、相続税はかからないことになるわけです。 借金8000万はマンションの借金だから、その分しか引けないんじゃないのと思うかもしれません。でも、借金はマイナスの財産として、プラスの財産から全額引くことができるわけです。 これがタワマン節税です。 続きます。 豊村 岡庭グループでは、土地や建物からファイナンシャルプランニングまで幅広いサービスを行っています その１、その２、その３、その４、その５、その６

タワマンの評価額が市場価格の半分以下なのはなぜか？の続きです。 前回、評価額の算出方法を書きましたが、ちょっとまとめます。 簡単に言うと、一軒家は土地の価値の比率が高く、マンションは建物の価値の比率が高いということになります。 建物は年数を経れば、どんどん価値が下がっていくものです。また土地の方はほとんど価値は変わりません。そもそも、固定資産税評価額は原価を表しているものですが、市場価格は買い手がいるかいないかで変わります。 原価2000万の建物も、何もない原野にあれば2000万でも売れないけれど、豊洲とか武蔵小杉とか人気の場所にあれば1億円でも売れます。でも評価額は2000万で同じ。 一時期はタワーマンションを8000万で買って、2～3年後に1億で売れたなんて時もありました。 建物の比率が高いマンションの評価方法は変わらなくて、市場価格が下がらなければ、どんどんその差は広がりますよね。 というのが、タワマンの評価額が市場価格の半分以下なのかの理由です。 次回は、タワマン節税とは何かです。 豊村 岡庭グループでは、土地や建物からファイナンシャルプランニングまで幅広いサービスを行っています その１、その２、その３、その４、その５、その６ 

さて、なぜタワマンの評価額が市場価格の半分以下なのか？まず一軒家の評価の仕方ですが、土地と建物を別で評価します。 土地は路線価というものを使います。家の前にある道路には大体路線価が付いており、道に接している土地の１㎡あたりの金額が示されています。 建物の方は、役所が定める固定資産税評価額を使います。 一方マンションの方です。土地はそのマンション全体の敷地を同じように路線価で評価するのですが、すべての部屋の床面積で按分するとイメージしてください。100部屋あって、全部同じレイアウトだったら、敷地について100分の１権利があるというような感じです。 建物の方は、同じく役所が定める固定資産税評価額となります。 謎が解明されていませんが、次回へ続きます。  豊村岡庭グループでは、土地や建物からファイナンシャルプランニングまで幅広いサービスを行っています  その１、その２、その３、その４、その５、その６   

タワマン節税って聞いたことがありますか？ タワーマンション、あちこちにありますよね。億ションといわれたりしてますよね。 このタワマン、相続税の節税効果が高いものと認識されていました。 木造でも鉄筋でも、一軒家でもマンションでも、住居を財産として持っていれば、相続財産になります。自分が住むためだけではなく、賃貸用としても所有しますよね。 相続の時、財産の価格は「相続税評価額」というものを使って価値を出します。 この相続税評価額、その物件が実際に売買されるときの市場価格より低くなるのが普通です。 一軒家の場合、だいたい市場価格の6割ぐらいになります。ところが、タワマンの場合半額以下になる場合が多いです。 なぜか？ つづきます。  豊村 岡庭グループでは、土地や建物からファイナンシャルプランニングまで幅広いサービスを行っています その１、その２、その３、その４、その５、その６   

さてもう一方の相続時精算課税制度ですが、こちらも改正があり、こちらにも110万円の基礎控除が設けられました。 累計2500万円までの贈与税非課税は変わりませんが、プラス毎年110万円までの非課税制度できました。毎年110万以内の贈与であれば、2500万円の枠は目減りすることはありません。 また相続時精算課税制度を選択した場合、金額の多寡にかかわらず、贈与があれば必ず贈与税の申告が必要でした。ですが、基礎控除額以下であれば申告は不要となりました。 相続時精算課税制度は、選択した後は年数に関係なくすべての贈与が持ち戻しの対象となり、かつ贈与時の価値で加算されます。そのため、建物や車などの贈与を受けていた場合、相続時に価値が下がっているのに、高い価額で相続税が課されるなど、使い勝手がよくなく、あまり利用されていませんでした。 ところが、相続時精算課税制度の基礎控除額110万円分は、暦年課税と違い、持ち戻しの対象外となります。 ということは、前回の具体例のように 財産が1億円ある父が、3人の子供がいるとし(母はすでに他界)、子供たちに毎年110万ずつ10年間贈与していたとすると、 持ち戻しはゼロで、1億円ｰ110万×3人×10年＝6700万円のみになり、相続税は約190万となります。暦年課税と比べると246万円少なくなります。 結論として、2024年から財産の移転を始めるならば、相続時精算課税制度の選択が有効になりそうです。  豊村 岡庭グループでは、土地や建物からファイナンシャルプランニングまで幅広いサービスを行っています その１、その２、その３、その４

以前に、暦年課税で贈与した財産でも、相続の時に加算して再計算をする「持ち戻し」という制度があり、これが過去3年間から7年間に延長されると書きました。 その延長が、2024年からあるのですが、この「持ち戻し」は110万円の基礎控除は関係ありません。つまり、100万円贈与を受けていて、110万円の基礎控除があるので、贈与税の課税がなかったとしても、100万円の持ち戻しがされます。 ですから、仮に毎年100万円ずつ贈与を受けていた場合、2023年までは3年分の300万円が相続税で再計算されます。2024年からは、7年間に延長、4～7年前までについては100万円控除　と制度に変わり、7年分の700万円‐100万円＝600万円が相続税で再計算されることになるわけです。 具体的に見てみましょう。財産が1億円ある父が、3人の子供がいるとします。(母はすでに他界)この場合相続税は630万円ほどになります。 もし、子供たちに毎年110万ずつ10年間贈与していたとすると、1億円ｰ110万×3人×10年＝6700万円が相続財産です。 2023年中に死亡していたとすると110万×3人×3年＝990万円が持ち戻しとなり、6700万円＋990万円＝7690万円に相続税が課され、その税額は約289万円となり、約341万円お得でした。 2024年以降に死亡していたとすると、110万×3人×7年ｰ100万×3人＝2010万円が持ち戻しとなります。6700万円＋2010万円＝8710万円に相続税が課され、その税額は約436万円となり、2023年までと比べると147万円も増えてしまいます。 ですから、親には長生きしてもらうとともに、贈与はなるべく早くに初めて、持ち戻し対象にならないようにするべきなのです。  豊村 岡庭グループでは、土地や建物からファイナンシャルプランニングまで幅広いサービスを行っています その１、その２、その３、その４  

贈与税の暦年課税の「贈与する人」は親族に限りません。友人など他人でも同じです。 余談ですが、会社や個人事業者からもらったものは違います。所得税になります。だから賞品や賞金にも税金がかかりますから、小説や絵画、写真などやスポーツなどで受けた賞金には税金がかかります。(宝くじ、ノーベル賞、オリンピックの賞金は除きます） もう一つの贈与の方法は、相続時精算課税制度です。これは直系の尊属(父母、祖父母)から受けた贈与については、2500万円までは贈与税が課税されないというものです。2500万円を超えると、超えた部分に20％の贈与税がかかります。この2500万円は、その制度を選択した年から、その尊属が亡くなる前年までの期間において使えます。また、一度この制度を選択すると、暦年課税には戻れません。あくまでも贈与をしてくれた人ごとの選択ですので、父について相続時精算課税を選択したとしても、母についても相続時精算課税になるわけではないです。 続きます 豊村 岡庭グループでは、土地や建物からファイナンシャルプランニングまで幅広いサービスを行っています その１、その２、その３、その４