皆さん、こんにちは！IKEDA隊長です。

令和8年度税制改正大綱が発表され、住宅ローン減税制度が5年間延長されることになりました！。

今回の改正は、2050年カーボンニュートラル実現に向けた動きと、世帯構成の変化を踏まえた内容となっていますので、特に注目すべきポイントについてお知らせさせていただきますね。

今回の改正で最も注目すべきは、省エネ性能による住宅の明確な区分けです。
長期優良住宅・低炭素住宅の場合、新築で借入限度額4,500万円、既存住宅で3,500万円となり、いずれも13年間の控除が受けられます。ただし、子育て世帯等（19歳未満の子を有する世帯又は夫婦いずれかが40歳未満の世帯）については、新築5,000万円、既存4,500万円と優遇されています。

ZEH水準省エネ住宅は、新築・既存とも3,500万円の借入限度額で13年間の控除です。子育て世帯等は新築・既存とも4,500万円です。
一方で、省エネ基準適合住宅は新築の場合、子育て世帯等なら3,000万円×13年ですが、一般世帯は2,000万円×13年となります。ただし、2027年以降は支援対象外となり、2027年末までに建築確認を受けた住宅のみ2,000万円×10年の措置が設けられています。

そしてその他の住宅、つまり省エネ基準を満たさない新築住宅は、2026年入居分から完全に支援対象外となります。既存住宅については2,000万円×10年の控除が継続されます。この制度設計を見ると、国の方針は極めて明確です。2025年4月からの省エネ基準適合義務化、そして2030年のZEH水準義務化を見据え、高性能住宅への誘導を税制面からも強力に後押ししているのです。
弊社では、すでに断熱等級6、耐震等級3、東京ゼロエミ住宅水準Bをベースとしています。これは単に今回の税制改正に対応するためではなく、長期的な視点で住まい手の快適性とランニングコストを考えた結果です。しかし、こうした先行投資が税制面でも正当に評価される時代になったことは、高性能住宅を選択されるお客様にとって大きなメリットだと感じています。

資料は国土交通省より

今回の改正で見落とせないのが、中古住宅（既存住宅）への配慮です。
まず、床面積要件が50㎡以上から40㎡以上に緩和されました。これは単身世帯等の増加という世帯構成の変化を反映したもののようです。特に私たちの都市部では、しばらく世帯が増加することが統計で見えていますので。＊ただし、所得1,000万円超の子育て世帯等の上乗せ措置利用者には50㎡以上の要件が残ります。
さらに注目すべきは、立地要件の追加です。令和10年(2028年)以降入居分から、土砂災害等の災害レッドゾーン内に所在する新築住宅は適用対象外となります。これはすでに要件化されている認定長期優良住宅の制度等に基づく制限で、安全性の観点から極めて重要な改正でもあります。

既存住宅に関しては、省エネ性能による区分が新築と同様に設けられました。長期優良住宅・低炭素住宅で3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）、ZEH水準省エネ住宅で3,500万円（同4,500万円）、省エネ基準適合住宅で2,000万円（同3,000万円）、そしてその他の住宅でも2,000万円×10年の控除が受けられます。
これは中古住宅市場にとって大きな意味を持ちます。既存住宅であっても、適切な省エネ改修を施すことで、より有利な住宅ローン減税を受けられるということですね。私たちが提供している「性能向上リノベーション」「木ノベーション」「ぶぶだん」部分断熱改修サービスは、まさにこうしたニーズに応えるものです。築年数の経った住宅でも、断熱性能を向上させることで、快適性の向上とともに税制面でのメリットも得られる！。これは既存住宅の資産価値を維持・向上させる上で重要な視点だと考えていますので。

床面積要件の40㎡への引き下げは、住宅市場に新たな可能性をもたらしますね。

東京都心部では、土地価格の高騰により、広い住宅を持つことが難しくなっています・・。40㎡という基準は、1LDKや2DKといったコンパクトな住宅を対象に含めることになり、単身者や若い夫婦世帯にとって住宅取得のハードルが下がりますので。

私たちが展開している高性能KODATE戸建賃貸事業においても、この改正は重要な意味を持ちます。コンパクトでありながら高性能な住宅へのニーズは、賃貸市場でも購入市場でも確実に高まっていくでしょう。

資料は国土交通省より

今回の改正で特筆すべきは、子育て世帯等への手厚い配慮です。19歳未満の子を有する世帯、または夫婦いずれかが40歳未満の世帯は、すべての性能区分で借入限度額が上乗せされています。これは少子化対策という国の大きな方針を反映したものですが、実務者の立場から見ると、子育て世帯こそ価格だけで住宅を選ぶのではなく高性能住宅を選ぶべきだと考えています。

子育て期間は光熱費負担が大きくなる時期ですし、冷暖房費、給湯費、そして子どもの成長に伴う電気使用量の増加。高断熱・高気密の住宅は、こうしたランニングコストを大きく削減できます。

また、健康面での影響も無視できません。温度差の少ない住環境は、ヒートショックのリスクを減らすだけでなく、子どもの健やかな成長にも寄与します。冬場でも家中が暖かく、夏場は過度な冷房に頼らず快適に過ごせる。これは子どもの健康を守る上で重要な要素ですからね。

住宅ローン減税以外にも、重要な税制改正が行われていますね。
認定住宅等の新築等をした場合の所得税額の特別控除（投資型減税）は3年延長され、標準的なかかり増し費用の10％（最大65万円）を所得税から控除できます。これは住宅ローンを利用しない方にとって重要な制度です。
新築住宅に係る固定資産税の減額措置は新築後3年間（マンションは5年間）、固定資産税額が1/2に減額されます。
既存住宅のリフォームに係る特例措置も延長されました。所得税では、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修・三世代同居リフォーム・長期優良住宅化リフォーム等を行った場合、最大80万円の税額控除が受けられます。
固定資産税では、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修または長期優良住宅化リフォームを行った場合、翌年度の固定資産税額が最大1/3～2/3減額されます。これらの制度を見ると、国は新築だけでなく、既存住宅の性能向上にも力を入れている、国策でもある、良質な住宅ストック（既存住宅）社会を目指していることが鮮明化してきていることが分かりますね。

資料は国土交通省より

2026年（令和8年）中に入居される方で、特に子育て世帯等に該当する方は、より有利な借入限度額が適用されます。長期優良住宅・低炭素住宅なら5,000万円、ZEH水準省エネ住宅なら4,500万円、省エネ基準適合住宅でも3,000万円です。

しかし、住宅づくりは急いでよいものではありません。土地探しから設計、施工、そして入居まで、通常1年から1年半の期間が必要です。焦って性能を妥協したり、納得のいかない間取りで建ててしまっては本末転倒です。むしろ、2027年以降に入居される場合でも、長期優良住宅やZEH水準の住宅であれば、十分な税制メリットが受けられます。大切なのは、税制に振り回されるのではなく、ご自身とご家族が長く快適に暮らせる住まいをじっくり考えることです。

私たちは、土地探しの段階から現地でスケッチを描き、概算予算と共に可能性を探ります。そして設計段階では、単に性能数値を満たすだけでなく、その土地の特性を活かし、住まい手のライフスタイルに合わせた空間づくりを心がけています。高性能であることは大前提ですが、それ以上に「この家で暮らしたい」と思える空間であることが何より重要ですからね。参考になれば幸いｄす。

隊長