中古住宅を購入方してリフォーム・リノベーション−の続きVOL2「状況調査・性能調査編」です。

【ラフ計画から物件見学へ】

物件見学から計画、計画してから物件見学。どちらの流れがいいかは、リフォーム・リノベーションの考え

かた、現状を活かすプチリフォームか、間取り替えまで考えるか、戸建てかマンションかにもよります。

ですが、おかにわグループではここで、おかにわ建設、リフォーム工房とおかにわ不動産と一緒に物件を見に

参ります。正しくワンストップサポート、建築士と宅建士がスムーズに連携をとり物件見学に同行し、物件

状況等の確認や希望が叶えられるかなどが早期に判断します。良い物件はたちまち売れてしまうので・・。

但し物件時期によっては時間をかけて確認するものもございます。その中でも耐震とインスペクションに

ついて少し触れておきましょう。

【物件の情報を確認する−耐震−】

◯昭和５６年６月以前の建設された建物は旧耐震といって、耐震性が不足しています。ですから、５６年６月

以前の建物は必ず、耐震診断を行ったうえ、補強方法を検討する必要があります。

実際には、２０１２年に建築基準法の改正がありましたから、２０１２年より前の建物は耐震診断を行う事を

おすすめしています。その上で補強するための費用も見込んで置く必要がありますね。

おかにわ建設、おかにわリフォーム工房では、東京都から公認された耐震診断事務所であり、耐震診断士も２名

在籍しておりますので、中古住宅や、既存住宅の耐震診断も行うことが出来ます。→東京都耐震診断事務所について

【物件の状況を調査する−インスペクション−」

耐震性能は診断で計算する事でわかりますが、建物の状況は、住宅の検査（インスペクション）により確認（目視）

する必要があります。国の方でも、中古住宅の活性化により、２年ほど前に「インスペクションガイドライン」

たる、建物の状況を調査する基準を定めています。その基準を元に私達も調査を行います。主な調査内容は

◯雨漏りの形跡がないか

◯外壁や基礎にひび割れがないか

◯柱や床などが傾斜（基準値あり）していないか

◯柱や梁などに腐朽がないか

などの他多数の項目を調査します。

このインスペクションを手掛けるためには、一定の資格と技量が必要です。

◯建築士

◯既存住宅現況検査員（瑕疵保険付保）

△既存住宅状況調査技術者（２０１７年創設）

の◯２つが必要となります。（２０１８年４月以降は△を含めた３つの資格）

岡庭建設、おかにわリフォーム工房では、この資格を所有したものが、６名在籍しています。

いわゆる公的なインスペクターとしての資格を所有していて、中古住宅用の既存住宅瑕疵保険（リンク）の付保

や、中古住宅の売買時の公的なインスペクターとして物件購入調査や保険付保の判断をすることが可能なんです。

６名いるというのは手前味噌ですが、大したもんだ・・笑、と思っています。それから、主体事業が工務店故、

施工の事、現場のことが分かり、日々メンテナンスに携わっている事象などの蓄積もある現場を知るインスペクター

は正直多くはありません。

また、建築士の資格はないけれど、同等の判断ができる技術を持ち合わせている民間資格で「建物アドバイザー1級」

という資格を4名が所有しています。公的には利用できませんが、おかにわ不動産のスタッフはこの1級の資格を所有

しているので、ある意味建物の事が分かる宅建士でもあります。また、メンテナンススタッフなどもこの資格をもち

住い手様の点検をインスペクションの目線でチェックすることができます。

という事で、駆け足ですが今回は「物件を見る！調べる」というところを中心に書きました。

第二弾はここまで、次週「中古住宅を購入方してリフォーム・リノベーション−VOL３−」をお楽しみに。

隊長