皆さん、こんにちは！IKEDA隊長です。

先日、国土交通省から「住宅ローンの常識が変わる！？」というリーフレットが公表されてました。省庁のサイトタイトルからしては、なかなかインパクトがありますね・・笑。ただ、このタイトル、決して大げさではないと感じましたので、これから住まいを考えている方々への情報をとコラムにしておきたいと思います。

まず、少し驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが、現在、住宅ローン利用者の約８割が変動金利型を選んでいます（令和7年時点・国土交通省調べ）。長年続いた超低金利の時代、変動金利はほぼ0.3〜0.5%台という歴史的な水準を維持し、多くの方にとって「当然の選択肢」になっていました。

しかし、この状況が変わりつつあります。
日本銀行は令和6年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的な利上げを続けています。令和7年12月には政策金利がさらに引き上げられ、現在は0.75%程度に達しています。これを受け、メガバンク等が変動金利の基準金利を見直し始め、令和8年（2026年）春以降の返済分から、さらなる上昇が反映される金融機関が続いています。「30年間、金利はほぼ動かないと思っていた」という感覚が、もはや通用しない時代に入ってきたと言うことです。

住宅価格の上昇も、もう一つの大きな変化です。東京をはじめ都市部を中心に新築・中古ともに価格水準が上がり続けており、その結果として、35年を超える超長期ローンや、共働きご夫婦が二本立てで組む「ペアローン」を選ばれる方が増えています。

返済期間が長くなればなるほど、途中での金利変動の影響も大きくなります。また、ペアローンはどちらかが収入面で支障をきたした場合のリスクも内包しています。国土交通省がこのタイミングでリーフレットを発行したのも、こうした環境変化が消費者に届きにくい情報ギャップを生んでいることへの危機意識があるからかもしれません。

岡庭建設では土地購入、分譲住宅や中古住宅〜リフォーム等を手掛けている関係で、資金計画のご相談をいただく機会が多くあります。「変動と固定、どちらが得ですか？」という問いに、正直に申し上げると、「ケースバイケース」が答えになってしまうのですが・・・・。整理すると以下のようなことが言えると思います。

＝変動金利のメリットと注意点 ＝
現時点での金利水準は引き続き低く、短期間での返済や手元資金に余裕がある場合には合理的な選択肢です。ただし、これから先の利上げが継続した場合、返済額または利息負担が増加するリスクは避けられません。「5年ルール」「125%ルール」で返済額は急増しない仕組みがある一方、元本の返済が進みにくくなる点には注意が必要です。

固定金利のメリットと注意点
全期間固定型（フラット35等）は、返済額が変わらない安心感があります。長期固定の金利水準は上昇傾向にありますが、今後の変動金利がさらに上がっていくシナリオを考えると、将来の不確実性をコストとして先払いする考え方もできます。

どちらが正解か、ではなく「自分のライフプランに照らしてどちらがリスクを取れるか」という視点で検討されることをお勧めします。

以前このブログでもご紹介しましたが「残価設定型住宅ローン」が創設されます、今回の国交省リーフレットにもこの新しい仕組みが盛り込まれていました。自動車の「残クレ（残価設定型クレジット）」をイメージしていただくとわかりやすいのですが、住宅の将来価値（残価）を設定し、その分を差し引いた金額を毎月返済していく仕組みです。月々の返済負担を抑えながら家を取得できる可能性があり、特に住宅価格が上昇した現在において、注目に値する選択肢の一つだと思っています。

重要なのは、この残価設定型ローンには長期優良住宅等、将来にわたって価値が維持されやすい住宅であることが条件として求められているという点です。住宅金融支援機構がリスクをカバーする保険制度も創設されましたが、そもそも「価値が維持される家」であることが前提です。これは、住まいの性能や品質に対する金融的な評価が、いよいよ具体化してきたということでもありますし、岡庭建設では、住戸面積規定内であればほぼ全て長期優良住宅の認定を取得しています。

隊長がこの一連の動きを通じて感じることは、家づくりと資金計画は切り離せないものであるということです。
かつては「とにかく安く建てて、ローンを組む」という考え方が一般的でしたが、これからは「耐震性・断熱性・耐久性の高い家を建てることが、住宅ローンの選択肢を増やし、将来の資産価値を守る」という考え方が、より現実的な意味を持つようになってきます。　長期優良住宅の認定基準を満たすことが、ローンや減税等、金融面の優位性にも既につながっていると言う事です。

住宅ローンについては、私たちは金融の専門家ではありませんので、詳細は弊社グールプ内の担当や、多数の金融機関と連携もしていますし、既におかにわファミリーでも住まい手様が銀行関係の方でローンアドバイスして頂いていいます。岡庭建設では、家をどう建てるかという選択だけでなく、ローンのことなどについてもしっかりサポート、アドバイスさせて頂いております。最近は相続関連の相談もとてもおおいですが・・。という事で、国交省のリーフレットは、住宅ローンの基礎的な知識から今後の注意点まで丁寧にまとめられていますので、ぜひこちらも参考にして見てくださいね。

隊長