皆さん、こんにちは！IKEDA隊長です。

先日、練馬区へ現地調査にうかがってきました。岡庭建設の高性能戸建て賃貸「KO+DATE（コダテ）」の計画依頼をいただき、その計画地の確認です。現地調査とは、図面や行政の情報だけではわからない敷地の形・道路の幅・高低差・日当たりを、設計者が自分の目と足で確かめる作業のこと。今回のメンバーは設計チームのセリとコンちゃん、そして隊長の三人。ただ、この時期の屋外調査は、正直かなり過酷な気温でした・・汗

現地調査は、敷地の形状・道路との関係・高低差・周辺環境等を、目視、実測しながら一つひとつ確認していく作業。事前に公図や地積測量図、行政の都市計画情報にはひととおり目を通していますが、それはあくまで紙の上の情報。実際に立ってみると、資料には出てこないことが必ず出てくるんです。

この日もまず、敷地の形と境界の確認から始めました。ブロック塀の位置、隣地との取り合い、電柱の位置……。セリとコンちゃんがメジャーを伸ばして、地道に拾っていきます。地味な作業ですが、ここでの精度が、そのまま設計の精度になるんです。

境界標も、土に埋もれていたり植栽に隠れていたりで、まず探すところから始まることも・・・。今回は矢印の刻まれたコンクリート杭がしっかり残っていました。これは助かりましたね。

酷暑期の屋外調査では、水分補給と日影での小休止を、適宜組み込んでおきます。この日も、測っては日影に入り、水分をとってまた測る、の繰り返し。正直、この時期の屋外作業は本当にこたえますが、計画する楽しみ故、ついつい水分補給も忘れがちに・・・。

ちなみに気象庁は2026年4月17日、最高気温40℃以上の日の名称を「酷暑日」と定め、この夏から予報用語として使うことを発表しました。「猛暑日（35℃以上）」だけでは、もう暑さの危険度を伝えきれない時代になったということですね。

そして2025年6月1日には改正労働安全衛生規則が施行され、暑さ指数（WBGT）28以上または気温31℃以上の環境で、連続1時間または1日4時間を超える作業については、事業者に熱中症対策が義務づけられました。屋外作業の多い建設業にとって、これは他人事ではありません。私たちも、工事現場だけでなくこうした調査の場面でこそ、無理をしない段取りを心がけています。

道路の幅員と敷地の高低差は、計画の可否そのものを左右する情報です。建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てることができません（接道義務）。幅員が4m未満の「42条2項道路（みなし道路）」に該当する場合は、道路の中心線から2m後退するセットバックが必要になり、その分だけ建物に使える敷地が変わってきます。が今回は、しっかり４M以上の道路でした。

高低差も同じです。道路から数十センチの差であっても、基礎の高さ、玄関へのアプローチ、駐車のしやすさ、雨水の流れ方が変わってきます。入居される方が毎日行き来する動線になりますから、ここは丁寧に見ておきたいところであり、かつ、敷地周辺は高低差や起伏のおおい街でもあるので、現段階でしっかり確認しておきます。
＊解体後にも更に詳細に測定します。

この日の隊長の役割は、太陽の位置と方位の確認も。今回の計画地の周辺は、中高層の建築物が点在するエリア。季節や時間帯によって、それらの影がどこまで伸びそうか・・、あらかじめ掴んでおく必要があります。

東京あたり（北緯およそ36度）では、太陽の南中高度は夏至で約80度、春分・秋分で約55度、冬至で約30度と大きく変わります（国立天文台の算定式より）。夏はほぼ真上から、冬はぐっと低い角度から差してくる。この差が、そのまま影の伸び方の差になるわけです。とくに冬至の頃は太陽が約30度程度まで下がりますから、中高層の建物があると、影は想像以上に長く伸びてきます。いちばん日射がほしい冬に、いちばん影の影響を受ける。これが、この手のエリアの難しいところなんですね。

こうして現地で太陽の軌道を重ねて見ておくと、「冬の午前中はこの建物の影に入るな」「昼過ぎのこの時間帯なら南面に日が届くな」「夏の西日はここから回り込むな」といったことが、その場で立体的に予測できます。机の上の数値だけでは、この感覚はどうしても掴めませんね。やはり、答えは現場にある？・・・笑

KO+DATE（コダテ）とは、岡庭建設が手がける、注文住宅と同等の性能・品質を標準仕様とした高性能戸建て賃貸住宅です。相続地や駐車場として眠っている土地を、価値ある戸建て賃貸へと変えていく土地活用のかたち。

岡庭建設の注文住宅のクオリティを支えているのは、住まうほどに愛着が湧く「木と自然素材」、快適・健康を支える「パッシブデザイン」、そしてそれを実現し、まもり続けるための「大工の社員化」。この三つの柱を、賃貸住宅でもそのまま形にしたのがKO+DATEです。性能面では、これからの日本のミライ基準である東京ゼロエミ住宅（水準B）を標準でクリアしています（UA値0.46以下＋エネルギー40％以上削減）。

戸建て賃貸が今あらためて注目されているのには、理由があります。まず、建築費の高騰などにより、若年世代の方々にとって住宅取得のハードルが高くなっていることが挙げられます。マイホームを諦めて賃貸を検討する中でも、「やはり一戸建てに住みたい！」というニーズは根強く、その思いにお応えすべく、岡庭建設として地域に根ざした取り組みを始めました。また、賃貸用の共同住宅は「空室がでてしまったら」と心配されるオーナー様もいらっしゃいます。その点、戸建て賃貸であれば、1世帯のご家族が長くお住まいになる可能性が高く、地域的な需要も安定しています。このような背景から、私たちは新しい取り組みである「KO+DATE」をスタートした次第です。

パッシブデザインとは、冬の日射を取り込み、夏の日射を遮ることで、設備に頼りすぎずに快適さをつくる設計の考え方です。ただ、これは「日射がたっぷり取れる敷地」だけの話ではありません。むしろ今回のように周辺に中高層建築物があり、日射条件に制約のある敷地でこそ、設計の力が問われます日当たりの良い敷地なら、ある程度は太陽が助けてくれます。けれど条件が厳しい敷地は、設計と施工が肩代わりするしかありません。その敷地で実現しうる、最大限に性能の高い戸建て賃貸を。今回の現地調査は、そのための最初の一手でした。

「しっかりと建てて、長く快適に」という想いは、注文住宅でも戸建て賃貸でも変わりません。そしてその結果は、入居される方の光熱費と暮らしの心地よさに、そして土地オーナー様の資産価値に、そのまま返っていくものですからね。

家づくりは、敷地に立つところから始まります。形を測り、道を測り、高低差を測り、そして太陽を読む。この日の三人分の汗は、これから引く図面の一本一本に入っていくことになります。土地の活用や戸建て賃貸のことで気になることがありましたら、いつでもお気軽にお声がけくださいませ。

隊長