皆さん、こんにちは！IKEDA隊長です。

先日、練馬区で現地調査を行ってきました。今回のメンバーは、設計のセリ、コンちゃん、トゴッチ、そして隊長の4人。

計画しているのは、ご自宅と高性能な賃貸住宅をひとつの建物にまとめる「賃貸併用住宅ROEMI」です。賃貸併用住宅とは、オーナーさまのお住まいと賃貸用の住戸を同じ建物の中に組み合わせた住宅のこと。ご存じのとおり練馬区は地主さんが多く、まとまった広さの土地をお持ちの方がたくさんいらっしゃいます。そうした土地で、ご自身の住まいと賃貸住宅をひとつの建物の中でどう共存させるかがポイントなんです。今年春には、練馬区で戸建ての賃貸住宅『KO+DATE』を完成させたばかりですし、これからさらに戸建て賃貸住宅プロジェクトも検討中です。

↑練馬区での現地調査の様子。庭の中まで一つひとつ測っていきます

現地調査とは、計画を始める前に敷地と周辺の状況を実際に見て、測って、記録する作業のことです。図面や資料だけでは分からないことが、現地にはたくさんあります。

今回も、既存の建物の状況、前面道路の幅や接し方、敷地内外の高低差などを一つひとつ確認しました。足元のブロックや縁石なども、長い年月のなかで劣化したり中には境界が不明確になっているケースもあります。こうした既存の読み込みも、計画の大切な前提条件になります。

そしてもう一つ大切なのが、行政庁での調査です。敷地のポテンシャルを読み込むことと、行政の条件を確かめること。この両面がそろって、はじめて「この土地で何ができるか」が見えてくるんです。

↑足元の既存ブロックの状態も確認。長い年月を感じます

大きな敷地には大きな可能性がありますが、その分、都内は関わってくる制度も増えていきます。

たとえば練馬区では『練馬区まちづくり条例』をはじめ、緑化計画や雨水計画に伴う区との事前協議が必要となる場合があります」。このほか、敷地の分け方や道路の扱い次第では、様々な相談や手続きが関わってくることもあります。

例にはなりますが、敷地には、比較的最近建てられた建物もあれば、以前に建てられた建物も存在するケースもあります。つまり、その土地は時代ごとに少しずつ使われ方を変えてきたということです。いつ、どんな建物が、どんな手続きで建てられたのか。敷地をどう分けて使ってきたのか。こうした過去の利用の仕方は、残りの部分で新しい建物を計画するときの前提になります。建築の法律もありますので、既存の建物との関係によっては、敷地の分け方や接道の取り方を工夫する必要も出てきます。

↑既存の建物と庭との関係を、資料と照らし合わせながら確認

今回の敷地で印象的だったのが、庭の木々の素敵さです。枝ぶりのよい松、大きな庭石や灯籠、そして実をたっぷりつけた柑橘の木。長い年月をかけて大切に手入れされてきたことが、ひと目で伝わってきました。（たぬきの置物にも見守られながらの調査でした・・・笑）

そして、敷地としてのポテンシャルも高い立地です。日当たりがよく、風もよく抜けます。日当たりや通風は、あとから設備で補うのが難しい、土地そのものが持つ価値なんですよね。こうした恵まれた環境を、住まう方の心地よさにどうつなげるか。そして、この木々が育んできた風景をどう活かしていけるか。ここが、これからの計画の大きなテーマになると感じています。

↑敷地の柑橘の木。たくさんの実をつけていました

岡庭建設では、東京都西東京市を拠点に、戸建賃貸「KO+DATE（コダテ）」や集合賃貸「ROEMI（ロエミ）」など、高性能な賃貸住宅づくりに取り組んできました。断熱等級6・耐震等級3を標準とし、住む方にとって快適で、オーナーさまにとっても長く選ばれ続ける建物を目指しています。

ひとつの建物の中にご自宅と賃貸住戸が同居する賃貸併用住宅では、オーナーさまと入居者さま双方のプライバシー、玄関や階段の動線、音の伝わり方、日当たりの分け合い方など、考えることがさらに増えます。だからこそ、最初の現地調査で敷地をどこまで深く読み込めるかが、計画全体の質を左右するんです。

土地は、その方のご家族の歴史そのものです。数字の上での「有効活用」ではなく、この敷地が持つ日当たりや風、木々のある風景といったポテンシャルを活かしながら、次の世代へつないでいく。今回の調査結果をしっかり整理し、これから計画を進めていきたいと思います。

隊長